Die Entwicklung des Immobilienmarktes in 2021 und
ein Ausblick bis 2023
Wie hat sich der Immobilienmarkt während der Corona-Pandemie in Deutschland seit 2020 bis Mitte 2021 entwickelt und wo geht die Reise mit dem Immobilienmarkt im 2. Halbjahr 2021 hin? Gibt es für Immobilienkäufer Licht am Ende des Tunnels mit moderateren Kaufpreisen und auch einem größeren Immobilienangebot? Oder lohnt sich für einen Immobilienverkäufer gerade jetzt der Immobilienverkauf zu den teilweise deutlich erhöhten Immobilienmarktpreisen? Wichtige Fragen, die wir in der Kürze der Zeit versuchen wollen, grundsätzlich zu beleuchten.
Zu Beginn der Corona-Pandemie
…sind viele Experten davon ausgegangen, dass sich die Nachfrage nach Immobilien durch den starken Einbruch der Wirtschaft und die damit einhergehende deutliche Zunahme der Kurzarbeit in Deutschland klar verlangsamt.
Die Hoffnung war ein Ende des Höhenfluges des deutschen Immobilienmarktes!
Obwohl uns auch in 2021 die weltweite Pandemie fest im Griff hat, gibt es trotzdem keine wirklich signifikanten Anzeichen dafür, dass sich der Immobilienpreisanstieg im Jahr 2021 verlangsamt bzw. die Preisentwicklung wirklich gestoppt werden kann. Aktuell kann man, oder vielleicht auch „muss man“, sogar davon ausgehen, dass die Immobilienpreise, speziell für das selbstgenutzte Wohneigentum, weiter steigen werden. Also aller Voraussicht nach leider keine Entlastung für die Immobilienkäufer!
Ein Einbruch der Nachfrage am Immobilienmarkt?
Diese wichtige Frage sollte man aktuell aber trotzdem nicht völlig außer Acht lassen.
Dafür gibt es durchaus mehrere Indikatoren, die wir hier an dieser Stelle auflisten wollen:
- Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht für Unternehmen ist am 30. April ausgelaufen – hier wird also mit steigenden Insolvenzzahlen auf der Unternehmensseite und potenziell höheren Arbeitslosenzahlen gerechnet.
- Geringe Motivation, die hohen Marktpreise bei Sanierungsobjekten zu bezahlen wegen stark gestiegener Preise bei Baumaterialien, wie zum Beispiel Bauholz um 70 %, Verdreifachung der Stahlpreise seit November 2020.
- Höhere Sanierungskosten und gleichbleibende Gehaltszahlungen könnten zu Kaufkraftverlusten beim Immobilienkäufer führen.
- Durch Forderung nach höherem Gehalt werden diese Kosten dann auch wieder auf die Produktpreise aufgeschlagen. Damit spitzt sich die Preisspirale und der daraus resultierende Effekt weiter zu.
- Der Aktienmarkt USA ist im Bereich der Technologieunternehmen stark unter Druck. Dies könnte zu steigenden Refinanzierungskosten auf der Unternehmensseite führen, da z. B. auch noch in diesem Jahr von der amerikanischen Notenbank FED eine Zinserhöhung erwartet wird.
- Ferner gab es eine Umschichtung der Investitionsmittel, hier umschrieben als Favoritenwechsel, weg von Technologieunternehmen und verstärkt hin zur Old Economy mit der Konsequenz einer denkbaren Kurskorrektur der Aktienkurse von ca. 10-15 % innerhalb der nächsten Monate.
- Ein Einbruch am amerikanischen Aktienmarkt könnte dann auch wiederum einen direkten Einfluss auf den deutschen Aktienmarkt haben – mit sich allen daraus ergebenden wirtschaftlichen und volkswirtschaftlichen Folgen.
Diese genannten Punkte könnten im Extremfall zu einer Abkühlung der Nachfrage auch am deutschen Immobilienmarkt führen. Die Konsequenz daraus wären u. U. reduziertere Kaufpreise. Allerdings ist dieses Szenario sehr spekulativ!
Wann kommt der Crash am Immobilienmarkt?
…eine provokante aber wichtige Frage!
Dies könnte u. U. bei Objekten in guter Lage in den Hotspots der Metropolen beginnen. Hier gibt es bereits ein Gefühl von „Kaufpreisstreiks“, die die Immobiliensuchenden zum Teil proben. Dies bedeutet, dass der Kaufkunde nicht länger bereit ist, diese ausufernden Kaufpreiswünsche der Verkäufer zu akzeptieren. Aktuell kommen nicht selten bis zu 70 Anfragen von Immobiliensuchenden pro Objekt auf einen Immobilienmakler zu. Eine für alle Seiten herausfordernde Situation, mit erhöhten Frustrationspotenzial auf der Käuferseite, wenn es nicht zum Kauf der Immobilie kommt. Selbst in den ländlichen Gebieten, in denen die Situation nicht ganz so drastisch zu erleben ist, wie in den Metropolen, gibt es oftmals mehr Immobiliensuchende als Immobilienverkäufer.
Der Immobilienmarkt hängt verstärkt von verschiedenen wirtschaftlichen Faktoren ab. Die mit wichtigste Indikation ist sicherlich die Zinskondition bei den Banken für ein Darlehen beim Kauf der Immobilie. Solange hier die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank in Frankfurt am Main (EZB) weiter Bestand hat, die Beleihungspolitik von Immobilien innerhalb der Kreditinstitute weiter so praktiziert wird und sich die Inflation im Bereich um 3 % bewegt, gibt es hier keine wirklichen Crashpotenziale zu erkennen. In diesem Zusammenhang schauen natürlich viele Leute auch auf den amerikanischen Kapitalmarkt, der oftmals Vorreiter für Marktveränderungen ist. Im zuvor genannten Punkt wurden bereits detaillierte Marktentwicklungen, auch in den USA, aufgeführt. Wenn es dort zu einem Absturz des amerikanischen Immobilienmarktes kommen würde, hätte dies auch Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt und natürlich auch auf den deutschen Kapitalmarkt.
Ein sehr wichtiger Punkt, der aktuell im deutschen Immobilienmarkt vorherrscht, ist die Tatsache, dass unglaublich viel Barvermögen bei der Bevölkerung vorhanden ist. Und dieses Kapital braucht zum einen Anlagemöglichkeiten in „sicheren Sachwerthäfen“ und zum anderen ist der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden, aus unserer Sicht und nach fast 3 Jahrzehnten Immobilienaktivität, ungebrochen stark. Diese beiden Indikatoren beflügeln den Immobilienmarkt zu neuen Höchstständen.
Allerdings ist hier deutliche Vorsicht geboten! Es wird schon bereits im kommenden Jahr 2022 in Deutschland mit Zinssteigerungen gerechnet. Ferner werden sich die Beleihungswertkriterien innerhalb der Kreditinstitute durch die Einführung der neuen Eigenkapitalrichtlinien der Banken nach Basel IV in 2023 mit den sogenannten Beleihungswertausläufen, dies sind die Prozentsätze der möglichen Kredithöhen, weiter verschärfen. Das bedeutet konkret, dass zukünftig für einen Immobilienkredit mehr Eigenkapital aufgewendet werden muss, als noch zur gegenwärtigen Zeit. Die Deckungslücke wächst!
Deswegen sollte man sich trotz der momentanen Euphorie, was die aktuellen Kaufpreishöhen betrifft, nicht blenden lassen. Aus der Vergangenheit heraus ist immer wieder klar geworden, dass Crash-Szenarien oftmals gefühlt über Nacht gekommen sind. In diesem Zusammenhang möchten wir auf die Finanzkrise im Juli/August 2008 hinweisen, wo dies ähnlich und in ganz kurzer Zeit so stattgefunden hat. Es gilt also mehr denn je, Wachsamkeit und fachkompetente Marktbeobachtung des Immobilienmarktes ist unabdingbar wichtig!
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